GS건설이 고양덕은지구에서 'DMC 리버파크 자이(702가구)'와 'DMC 리버포레 자이(318가구)' 분야에 돌입하면서 예비청약자들의 관심이 쏠리고 있다.

문제는 한강변 입지, 상암DMC 접근성 등 덕은지구의 강점만 부각되면서 고분양가 논란에도 각종 홍보성 글이 도배되고 있다는 점이다.

이에 [1코노미뉴스]는 덕은지구의 청약을 고민 중인 수요자들을 위해 이면에 가려진 입지적 단점을 짚어봤다.

덕은지구는 도시개발사업으로 경기도 고양시 덕양구 덕은동 일대에 조성 중이다. 국민임대 아파트 2개 단지를 포함해 7개 아파트 단지와 주상복합 2개 단지가 들어설 예정이다.

자족기능은 없다. 상암과 마곡에 대규모 업무시설을 고려해 사실상 베드타운으로 조성된다.

마찬가지로 이유로 대규모 상업지구 계획도 없다. 기본적인 소규모 상업지구와 단지 내 상가가 생활편의시설을 대체하게 된다.

가장 가까운 상암DMC는 대규모 생활편의시설을 갖추고 있을까?

이 역시 따져봐야 할 부분이다. 상암은 주거보다는 업무에 초점이 맞춰진 지역이다. 이에 대규모 생활편의시설은 부족하단 평가를 받는다. 실제로 대형 마트인 홈플러스는 월드컵경기장역에 있고, 이마트도 수색역 인근에 있다. 극장도 월드컵경기장역에 있다. 상암의 외곽에 있는 셈이다. 덕은지구에서 이동하려면 거리가 상당하다. 덕은지구에서 월드컵경기장역까지 자가용으로 약 13분, 대중교통으로 약 30분 소요된다.

교육시설은 심각하다. 초등학교 1개, 중학교 1개가 전부다. 고등학교에 가려면 직선거리로 가장 가까운 고양시 행신동 행신고등학교까지 대중교통으로 1시간가량 걸린다. 자가용으로 출근시간에 약 20분 걸린다. 

교통편의 경우 강변북로 진입이 수월하고, 가양대교를 지나면 올림픽대로도 이용할 수 있어 자가용을 이용한 접근성이 우수하다.

하지만 대중교통은 상당한 불편이 예상된다. 현재 기준 지구 내에는 마을버스 한 대가 운영되고 있다. 지구 내에 버스 종점이 있지만 이곳까지 도보로 10분 정도 가야 한다. 아니면 상암까지 15분가량 걸어 나온 후에 있는 버스정류장을 이용해야 한다.

건설사들이 원종홍대선을 언급하고 있지만 예비타당성 조사도 통과하지 않은 사업이다. 계획대로 진행된다고 해도 완공이 2030년이다.

덕은지구에 현재 공급된 단지의 입주가 2022년인 것을 감안하면 초기 입주민의 경우 상당한 교통불편이 예상된다.

또 하나의 단점은 한강뷰다. 분양 단지들이 한강 희소성을 강조하고 있지만 한강뷰를 언급하고 있지는 않다. 이유는 한강변으로 고층 업무지구가 배치된 탓이다. 한강공원 등 녹지 접근성은 좋아 '반쪽짜리 한강입지'라 할 수 있다.

단점이 분명한 사업지인 데 반해 최근 분양가는 상당히 높게 책정됐다는 평가를 받는다. DMC리버파크자이는 ▲전용면적 84㎡ 8억1100만~8억8600만원 ▲99㎡ 9억800만~9억7800만원에 책정됐다. DMC리버포레자이는 ▲8억2400만~8억9900만원이다.

건설사에서는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격대란 점을 강조한다. 실제로 그럴까. 두 단지는 분양가 비교 대상으로 서울 마포구 상암동과 서울 강서구 마곡동을 내놨다. '서울'과 '경기도' 집값을 비교한 것이다.

전문가들은 집값을 평가하는 요소 '첫째 입지, 둘째 입지, 셋째 입지'라고 말한다. 경기도 고양시에 있는 덕은지구와 서울 상암동·마곡동과는 입지조건이 전혀 달라 적정한 비교 대상이 아니다.

오히려 직접 비교는 고양시 향동지구를 들어야 한다. 상암과 인접한 지역인 데다가 개발계획 등 조건이 유사해서다.

향동지구에 첫 입주한 DMC리슈빌 더포레스트의 전용 74㎡의 경우 약 4억원에 분양해 최근 5억7000만원에 실거래됐다. 84㎡의 경우 이달 7억8000만원대에 거래됐다. 교통·교육호재 프리미엄까지 붙은 가격이다. 이곳은 3기 신도시와 서울을 연결할 경의·중앙선 신설이 최종 확정됐고, 지역 내에 고등학교도 1곳 확보했다. 디지털미디어시티역까지 대중교통으로 10여 분 내에 도착할 수 있다.