임대차3법 통과로 인한 주택임대시장 불안감이 현실화하는 분위기다. 새 임대차법 시행 2주 만에 서울 아파트 전세 매물이 16%나 줄었고 전셋값도 급등해서다. 

전체 가구의 약 30%를 차지하는 1인 가구는 대부분 전·월세에 거주하고 있어 전세가 급등에 따른 직접 피해가 예상된다. 

13일 부동산 빅데이터 업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면 지난 12일 기준 서울의 전세 매물은 3만2505건으로 지난달 29일(3만8557건)보다 15.7% 감소했다.

임대차3법이 지난달 31일 전격 시행에 들어간 영향으로 분석된다. 임대차3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 말한다. 임차인에게 최대 4녀 거주를 보장하고 임대료 임상을 5% 이내로 제한하는 내용을 담고 있다. 

따라서 임대기간 수익성을 높이기 위해 임대인들은 최초 계약 시 보증금을 높게 책정하거나 기존 전세 매물을 반전세 또는 월세로 돌리는 선택을 할 가능성이 크다.

이는 임대차3법 논의 단계에서부터 우려된 부분이다. 정부는 이러한 영향이 제한적일 것으로 보고 있다. 

그러나 서울 아파트 전세 매물은 당장 급감했고, 전셋값도 급등세를 보이고 있다. 

한국감정원에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.14%를 기록했다. 59주 연속 상승세다. 다만 전주(0.17%)보다는 상승 폭이 둔화됐다. 

한국감정원은 전세 매물이 없어 수급 불안정이 지속되고 있고 임대인들이 보증금을 크게 높여 불러 가격이 불안한 상태라고 분석했다.

실제로 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료를 보면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억9922만원을 기록했다. 2018년 동월(4억5046만원)보다 10.8%나 올랐다. 전년 대비로는 7.7% 상승했다. 

이러한 흐름은 결국 전세의 월세화로 이어질 수 있다. 월세의 경우 세입자가 받는 주거 부담이 전세보다 훨씬 높다. 흔히 말하는 주거 사다리는 월세 → 전세 → 자가로 이어진다. 주거비 부담이 줄어드는 전세 기간에 목돈을 마련해 '내 집'을 마련하는 식이다. 

1인 가구의 경우 대부분 전세 또는 월세에 거주하고 있어 주택임대시장 혼란에 그대로 노출된다. 

제21차 한국노동패널조사에 따르면 1인 가구의 48.2%가 월세, 27.4%는 전세에 거주하고 있다. 본인 집을 소유한 경우는 13.4%에 불과하다. 

이렇다 보니 1인 가구는 다인 가구 대비 주거비 부담이 높다. 1인 가구의 월 소비지출 비중을 보면 주거비용이 17.9%나 된다. 다인 가구는 9.9%다. 전·월세 가격 인상에 민감할 수밖에 없다. 

주택임대시장 혼란이 이어질 경우 정부는 추가 규제로 표준임대료제도 등을 도입할 것으로 전망된다. 유럽 등에서 효과를 본 정책이다. 

다만 전세시장은 우리나라가 유일해 월세에 적용되는 선진국의 정책을 전세에 적용함으로써 나타날 부작용에 대한 우려가 존재한다.

이에 정부가 섣불리 주택임대시장을 건드려 상황을 악화시킨 것 아니냐는 불만도 나온다. 전문가들 역시 향후 주택임대시장에 대한 불안감을 내비치고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 "내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안(신규 임대차 非소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)해지거나, 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control) 또는 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상(집주인 전입신고 후 절세목적이나 매각목적에서)이 나타날 수 있다"며 "내년 다주택자의 종부세 요율 인상 예고와 절세의 합법적 우회로였던 주택 매입임대사업자 제도의 축소 본격화가 임대인의 세부담을 임차인에게 전가시키기 위한 이면계약으로 이어질 수 있다. 전세가격이 급등하는 핫 마켓(hot market)과 달리 공급과잉으로 전셋값이 하락하는 콜드 마켓(cold market)에서는 임대료 상한제와 재계약 갱신권의 정책효과를 기대하기 어렵다는 점도 시장의 국지성을 고려하지 않은 전국 시행의 단점이다"고 분석했다. 

시세차익 등 자본이득을 높이기 쉽지 않은 상황에서 임대수익률까지 낮아진다면 장기적으로 임대인은 소극적인 집수리로 대응하는 등 지역의 슬럼화나 임대차의 질적 저하를 불러올 수 있다는 것이다.

함 랩장은 "임대차시장의 가격 안정에 임대기간이나 임대료의 직접적 규제책 외에도 민간임대의 재고량 축소 우려에 대응한 공공 임대주택 공급확대와 바우처(voucher) 같은 임대주택 보조책 등이 확대 병행되어야 관련 제도변화의 부작용을 줄일 수 있을 것"이라며 "주택임대차보호법의 임대인에 대한 제도균형과 임대인의 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유 외 세입자 퇴거 및 재계약 거부사유(임대료 미지급, 임대인 실입주, 임대차 계약 위반행위, 임대인이 미 승락한 전대, 재건축·철거·일부 멸실 사유 등)를 좀 더 다양화하고 주택임대차보호법 개정 시 시장의 제도변화 수용성에 맞는 경과규정(소급적용)이 필요해 보인다"고 지적했다.