직장인 최우람(가명, 32세)씨는 3년째 서울 강북구 수유동의 한 다가구주택 옥탑방에 거주하고 있다. 대학교 졸업 후 월세가 아까워 간신히 모은 목돈으로 마련한 전세방이다. 보증금은 2000만원이다. 

살면서 여러 불편사항이 있었지만, 넓은 옥상을 혼자 쓸 수 있다는 점에서 만족스럽게 생활하던 최 씨는 최근 커다란 걱정거리가 생겼다. 집주인이 건물이 경매에 넘어가게 될 것이라고 통보한 것이다. 급한 마음에 알아보니 옥탑방은 불법건축물로 등기부상에 나타나지도 않았다. 

최 씨는 불법건축물인 옥탑은 '주택임대차보호법'상 보호를 받지 못하는 것은 아닌지, 이대로 보증금을 날리게 되는 것은 아닌지 전전긍긍하고 있다. 

전·월세 거주 비중이 높은 1인 가구는 '주택임대차보호법'을 알아둘 필요가 있다. 전 조항을 알아 둘 수는 없지만 사건·사고를 맞닥뜨렸을 때 본인이 해당하는 사례에 맞는 법령이나 판례를 찾아 기본 지식을 쌓고 대응한다면 보다 원활한 해결이 가능하다. 

최 씨의 사례가 그렇다. 불법건축물인 옥탑도 '주택임대차보호법'을 받을 수 있는지, 명확하게 알고 있다면 불필요한 걱정으로 전전긍긍할 필요가 없어서다. 

주택임대차보호법 제2조에는 '주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다'고 나와 있다. 또 ▲관할관청으로부터 허가를 받지 않은 무허가건물 ▲건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 ▲미등기건물도 주택임대차보호법을 적용할 수 있다는 판례가 있다. 

대법원은 "주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않다"며 "어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"고 판결(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체)했다.

또 "주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다"는 판례(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367)도 있다. 

즉 최 씨의 경우는 임차 당시 주거용으로 실질적인 형태, 용도가 정해져 있었고, 최 씨가 주거용으로 임차해 사용했기에 주택임대차보호법을 적용받을 수 있다. 경매절차에서도 옥탑은 건물의 종물로 같이 매각되게 된다. 

주택임대차보호법상 보호가능 보증금 범위는 지역별로 상이하다. 서울의 경우 1억1000만원 이하는 보호를 받을 수 있다. 우선변제 가능범위는 3700만원 이하다.