정부가 25번째 부동산대책을 내놨다. 압도적 물량 공급으로 수급 불안심리를 해소해 주택시장 안정화를 실현한다는 전략이 담겼다. 다만 1인 가구가 주택시장에 영향을 주고 있다는 그간 정부의 주장과 달리 공급안에 1인 가구 맞춤형 전략은 찾아보기 힘들다.
4일 정부는 관계부처 합동으로 2025년까지 전국에 총 83만가구 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+' 공급계획을 발표했다.
구체적으로 정부는 서울에 32만3000가구, 인천과 경기에 29만3000가구, 5대 광역시 등 지방에 22만가구를 공급할 계획이다. 이 중 57만3000가구는 도심 내 신규 사업을 통해 공급하고 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등으로 확보할 방침이다.
정부가 앞서 발표한 수도권 127만가구 공급계획(3기 신도시 포함)과 합하면 무려 200만가구 이상이 공급되는 셈이다.
물량만 놓고 보면 역대 최대다. 수요와 공급의 원리만 따지면 공급이 수요를 웃돌면서 집값이 하락하는 효과가 기대된다. 공급방식은 크게 4가지다. ▲공공주도 재개발·재건축 ▲도심공공주택복합사업 ▲소규모정비사업 ▲도시재생이다.
공공주도 재개발·재건축으로는 30만6000가구를 공급할 예정이다. 이를 위해 정부는 도심 공공주택 복합사업을 신규 도입(3년 한시)한다. 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.
토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업을 추진(예정지구 지정)한다. 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 등 2/3가 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보 및 지자체의 인허가를 거쳐 착공하게 된다.
정부는 사업참여 유도를 위해 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하고 보장 추가수익 외 개발 이익은 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 활용할 계획이다.
이 과정에서 저밀 개발되어 있는 준공업지역에는 청년기숙사, 주거단지 등이 복합된 주거산업융합지구로 개발할 예정이다. 또 역세권·준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설한다.
공공 직접시행 정비사업으로는 13만6000가구를 공급한다. 주민 동의를 거쳐 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고 분양을 주도하는 내용이다. 기존 13년 이상의 사업기간을 5년 이내로 단축해 안정적이고 신속한 주택 공급을 늘린다는 전략이다.
이를 위해 정부는 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 제공할 계획이다. 또 조합원에게 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택을 준다. 기존 정비 사업장도 희망 시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 할 예정이다.
도시재생 사업 방식 개선으로는 3만여가구를 공급한다. '주거재생혁신지구'를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고 '주거재생 특화형 뉴딜사업'을 신설해 연 120곳 이내 사업지를 선정할 방침이다.
공공택지는 전국 15~20곳, 약 26만3000가구를 새로 확보할 예정이다. 수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을, 지방은 광역시를 중심으로 대상지를 선정할 계획이다.
단기 주택확충으로는 10만1000가구 공급을 계획했다. 지난해 발표한 전세대책 11만4000가구 공급계획의 일환이다. 공실 호텔, 오피스 등을 리모델링한 청년주택 공급, 매입약정 방식을 통한 다세대·오피스텔 공급 등이다.
정부는 현 부동산시장 불안의 원인으로 1인 가구를 지목했다. 하지만 획기적인 주택 공급 대책에서 새로운 1인 가구 맞춤형 주택 공급안은 없다.
문재인 대통령은 연초 신년 기자회견에서 "시중의 유동성이 아주 풍부해지고, 저금리로 부동산시장으로 자금이 몰리게 돼 있는 상황에서 인구가 감소했는데도 지난해 61만세대가 늘었다"며 "예년에 없던 세대 수의 증가였다. 세대수가 급증하면서 우리가 예측했던 공급의 그 물량에 대한 수요가 더 초과하게 되고 그것으로 결국 공급 부족이 부동산 가격의 상승을 부추긴 그런 측면도 있다"고 말했다.
지난해 세대수 급증은 1인 가구가 정부 예상보다 빠르게 증가한 것이 원인이다. 앞서 김현미 전 국토교통부 장관과 현재 변창흠 국토교통부 장관도 1인 가구가 집값을 견인했다고 주장한 바 있다.
이외에도 정부는 이번 대책에서 3040세대 등 무주택 실수요자를 위한 공급안을 발표했다. 총 공급 물량 중 70~80% 이상을 분양주택(아파트)로 공급한다는 내용이다. 이를 위해 공공임대주택에 이어 공공자가주택을 내놓을 방침이다.
공공자가주택은 아직 검토 중으로 구체적인 방안은 확정되지 않았다.
여기에 이번 대책으로 공급하는 공공분양은 일반공급 비율을 50%까지 늘리기로 했다. 기존에는 일반물량은 전체 공급의 15%다. 또 저축 총액 순으로 공급됐던 일반 공급분에 추첨제(30%)도 도입한다. 단 3년 이상 무주택세대구성원만 지원할 수 있다.
한편 2.4부동산대책 발표 이후 시민단체는 부정적인 반응을 보였다.
참여연대는 "집값이 오르면 사후적으로 규제하는 핀셋·뒷북 정책과 투기수요 억제 실패를 공급 확대로 해결할 수 있을지 의문"이라며, "투기판을 양산할 우려가 높은 분양 위주의 공급 방향을 제시한 것은 매우 실망스럽다"고 비판했다.
이어 "고점에서 막차를 타려는 주택 실수요자들을 달래 대기 수요로 돌리겠다는 것이어서 전세 수요를 더욱 부추기고 서울과 수도권 도시들을 대대적으로 투기시장화 할 우려가 매우 크다. 또한 이번 대책은 전체 주택 수요자 중 소수의 도심 내 고가 아파트 분양을 원하는 이들에게 도심 건축물을 철거하여 아파트를 공급하는 정책이어서, 그 주체가 그동안 재개발·재건축을 주도하던 민간에서 공공으로 바뀌었을 뿐"이라고 지적했다.
야당에서도 비난의 목소리가 나왔다.
하태경 국민의힘 의원은 "공공주도 3080이라는 구호를 내걸었는데, '2025년까지' 전국 80만호 서울 30만호 지을 '부지를 확보'하겠다는 것"이라며 "집값안정화 대책도 아니고, 주택공급 시간표도 아니고, 앞으로 4년동안 땅 구하러 다니겠다는 계획서만 내놓은 것이다. 정부의 남은 임기 1년간 버티기 계획일 뿐"이라고 일축했다.
반대로 건설업계는 대규모 공급계획에 반색했다.
대한건설단체총연합회(회장 김상수)는 이날 200만 건설인과 함께 동참하겠다는 입장을 발표했다. 16개 건설단체는 공동입장문에서 "민관협력을 통한 패스트 트랙으로 도심지역 주택공급 확대가 핵심인 이번 대책은 지금까지의 주택공급 체계를 극복함으로써 주택공급에 대한 국민의 불안을 해소하고 부동산시장 안정에 기여할 것으로 예상한다"고 기대감을 드러냈다.
또 "이번 대책의 성패는 민간이 얼마나 이 대책에 참여할 수 있는지에 달려 있다. 이를 위해서는 앞으로 민간과 공공간의 소통과 협력의 과정이 매우 중요하므로 국토부를 중심으로 주택시장 이해관계자가 참여하는 ‘주택시장 활성화를 위한 민관협의체’ 구성과 이를 뒷받침할 수 있는 ‘민관 실무 T/F’의 구성·운영이 필요하다"고 건의했다.