#. 서울 강북구 수유동에 전세보증금 6000만원 투룸에 거주 중인 박세롬(34세)씨는 최근 집주인으로부터 건물이 경매에 넘어가게 됐다는 말을 들었다. 박씨는 현재 거주 중인 집이 '전대차'한 집이어서 걱정이 앞선다. 박씨는 집주인의 동의를 얻은 전 세입자로부터 보증금 6000만원을 전차해 주민등록전입신고를 하고 거주 중이다. 그런데 박씨가 전입신고하기 전부터 이 집에는 1억원 근저당권이 설정돼 있었다. 이에 박씨는 세입자의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을지 궁금하다. 

전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 사전에 집주인의 동의가 있었냐는 점이다. 기존 세입자가 집주인 동의 없이 무단으로 전대했다면 집주인은 이를 이유로 전차인에게 집을 비워 달라고 할 수 있고 전차인은 법적 보호를 받기 어려울 수 있다. 

판례에서도 임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관해 대항력을 가진다고 나와 있다. 대법원 판례를 보면 "주택임차인이 임차주택을 직접 점유해 거주하지 않고 간접 점유해 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대해 대항력을 가진다"고 했다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

또 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의해 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다"고 했다.

이어 "주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대해 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사해 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용해 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다"고 했다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

따라서 박씨도 세입자의 대항력을 원용해 해당 주택의 경매절차 매수인에게 세입자의 임차보증금을 반환받을 때까지 주택을 점유·사용할 권리가 있음을 주장할 수 있다.
 

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