자료사진은 기사와 무관.
자료사진은 기사와 무관.

#. 김선우씨(28)는 2019년부터 서울 강북구 수유동의 한 다세대주택에서 거주 중이다. 당시 집주인 A와 보증금 3500만원 전세 계약을 맺고 2년 거주 후 재계약을 해 지금까지 살고 있다. 그런데 코로나19 확산 이후 사업에 어려움을 겪던 A는 최근 김씨가 임차 중인 집을 팔았다. 그리고 새로 온 집주인 B는 김씨에게 집을 빼 줄 것을 요구했다. 갑작스러운 전세계약 파기에 황당한 김씨는 B씨의 명도 요구를 거부하고 싶다. 하지만 알고 보니 본인이 주민등록전입신고 시 다세대주택의 지번만 기재하고 동·호수는 표시하지 않은 사실이 드러났다. 단순 실수만으로 지금까지 살던 집에서 쫓겨나야 할까.

'주택임대차보호법 제3조 제1항'에는 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 나왔다. 전입신고는 주민등록을 마친 것으로 본다. 또 임대차보호법 제3조 제3항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정한다. 

여기까지만 보면 김씨의 경우 B씨의 명도 요구를 거부할 대항력을 갖췄다. 문제는 주민등록전입신고 시 동·호수를 표기하지 않은 부분이다. 
 
다세대주택은 '건축법'이나 '주택법' 등 건축관련법상 공동주택에 해당하고, '주민등록법 시행령' 제9조 제3항은 "주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 '도로명주소법 시행령' 제3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록한다"고 규정한다. 같은 조 제4항은 "제3항에도 불구하고 '도로명주소법'에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다. 이 경우 '주택법'에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다"고 나와 있다. 따라서 김씨의 경우 동·호수까지 기재해 전입신고해야 한다. 

대법원 판례도 "임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다"고 나와 있다.(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결) 

또 "연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동·호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록이 되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로, 그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다"는 내용이 있다.(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결) 

더불어 "신축 중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 주민등록전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은 채 그 연립주택부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 그 후 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다"는 판례도 있다.(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결)

따라서 다세대주택의 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 그 주택의 지번 및 동·호수까지 기재해야 한다. 김씨는 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 B씨에 대해 임차권을 주장하기 힘들 것으로 보인다. 

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