#. 취준생 강신우씨는 아르바이트로 생활비를 마련하며 보증금 1000만원에 월세 40만원인 주택에 거주하고 있다. 코로나19 확산으로 아르바이트를 구하기 힘들어진 강씨는 갑작스러운 생활고에 월세를 낼 돈조차 마련하기 어려워졌다. 결국 두 달째 월세가 밀리자 집주인은 월세를 내지 못하면 집을 비워달라고 요구했다. 당장 갈 곳이 없는 강씨는 보증금으로 월세를 공제하면서 계약기간 동안 그대로 거주하고 싶다. 

임대차 계약은 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대해 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약이다.

그중에서 월세는 임차인이 일정액의 보증금을 내고 매월 집세를 임대인에게 내는 '보증금 있는 월세'라고 한다. 보증금 없이 월세만 내는 '보증금 없는 월세'가 있다. 

강씨의 경우 보증금 있는 월세로, 보증금을 포함해 임차인과 계약을 한 것이다. 따라서 보증금과 월세를 별도로 생각해야 한다.

임차보증금의 법적 성질에 관해 판례는 "부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 나와 있다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).

또 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관한 판례는 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다"고 했다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).

다른 판결에서도 "임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다"고 했다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).

따라서 강씨는 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 주장할 수 없다. 보증금이 남아 있다고 해도 민법 제640조에 따라 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 대차계약을 일방적으로 해지하고 해당 주택의 명도를 청구할 수 있다.