#. 사회초년생 한승우씨(30.가명)는 그간 모은 목돈에 대출을 더해 전셋집을 구했다. 이 과정에서 한씨는 예상을 뛰어넘는 전세보증금을 마련했다. 한 부동산중개 앱에서 만난 중개인이 2년치 대출 이자에 해당하는 금액을 현금으로 미리 줘 사실상 무이자 대출과 같은 조건으로 보증금을 마련할 수 있게 해준 결과다. 그런데 계약 직후 집주인이 바뀌었다는 연락을 받았다. 부동산등기부등본을 떼어보니, 자신의 전세금에 단 몇천만도 차이 안 나는 가격에 매매가 이뤄졌다. 이른바 갭투자다. 한씨는 혹시 전세보증금을 날리는 것은 아닌지 불안해졌다. 

갭투자가 유행하면서 매매가격보다 높은 가격에 전세에 들어가는 경우가 늘고 있다. 이른바 '깡통전세'인데 자칫 경매에 넘어갈 경우 전세금을 돌려받지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 

이런 사태를 미연에 방지하기 위해서는 스스로 전세금을 지키기 위한 장치를 해야 한다. 

가장 먼저 전세를 구한 후에는 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. '대항력'과 '우선변제권'을 받기 위해서다. 우선변제권이 생기면 혹시 집이 경매로 넘어가더라도 경매대금에서 가장 먼저 보증금을 변제받을 수 있다. 

전입신고와 확정일자는 인터넷이나 관할 주민센터에서 신청할 수 있다. 이삿날 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자까지 처리하는 것이 가장 좋지만, 시간이 여의치 않다면 인터넷으로도 가능하니 잊지말고 신청해야 한다. 전입신고는 민원24, 확정일자는 대법원 인터넷등기소를 이용하면 된다.

요즘같이 전셋값이 치솟은 시기에는 전세권 설정을 할 필요도 있다. 전세권 설정은 집주인과 세입자가 부동산 등기부등본에 전세권을 설정하기로 합의해야 이뤄진다. 세입자의 이름, 계약기간, 전세금 등을 등재해 보증금을 보호하는 제도다. 

전세권 설정등기의 등기권자는 전세권자이며 등기 의무자는 전세권 소유자다. 전세권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 한다. 다만, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해서 등기를 신청할 수 있다. 

필요한 서류는 임대인은 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증 사본, 등기권리증이 있어야 한다. 임차인은 주민등록등본, 도장, 신분증 사본, 임대차계약서가 필요하다. 위임하는 경우는 위임장이 있어야 한다. 

등기 비용은 전세금의 0.24%와 증지대가 발생한다.

마지막으로 보증보험 가입이다. HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등에서 전세금반환보증보험을 가입할 수 있다. 보증 한도, 보증 주택 유형 등에서 차이가 있어 본인에게 맞는 보험을 선택해 가입하면 된다. 전세금반환보증보험은 계약 기간이 만료됐음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때 청구할 수 있다. 단 상가건물과 같이 보증보험 가입이 안 되는 경우도 있으니 전셋집 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인해야 한다.