[일코노미뉴스=김승유 기자]2018년 무술년 부동산시장은 이미 예고한 규제들이 대부분 현실화 되면서 위축될 것이라는 전망이 우세하다. 그동안 강남 재건축과 함께 수익형 오피스텔 시장의 역할로 활성화 됐던 부동산시장도 짙은 안갯속에 빠질 전망이다.

무엇보다 금리인상에 따른 유동성 축소, 정부 규제 강화에 따른 수요 위축, 입주물량 급증 등 이른바 3대 악재가 현실화될 가능성이 크다. 이렇게 되면 부동산시장은 침체에 빠져 들 수 밖에 없다. 당장 내달 전국 아파트 입주물량을 살펴보면 2000년 이후 같은 달에 견줘 가장 많다.

22일 부동산114에 따르면 2018년 1월 전국에서 아파트 4만3066가구가 입주한다.

올해 1월 입주 물량은 2만3625가구로 2000년 이후 동월 대비 최대치로 집계됐지만 앞으로 이 기록이 깨질 전망이다. 내년 1월 입주물량은 지난해보다 무려 82%(1만9441가구) 입주 물량이 증가한다.

예년 평균(2015년~2017년, 2만1016가구) 입주물량과 비교해도 2배 이상 증가한 수치다. 분양 사업이 활기를 띤 2015년부터의 분양물량이 부메랑이 돼 2018년 1월은 과거 같은 기간보다 훨씬 많은 새 아파트가 입주할 예정이다.

1월 뿐만 아니라 내년 3월까지 전국 아파트 분양 물량을 살펴보면 입주 물량이 크게 늘어 '입주 폭탄'이 예상된다. 수도권의 경우 지난해 같은 기간과 비교했을 때 약 70% 증가한 5만5939가구가 입주를 시작하게 된다. 지방 역시 지난해 같은 기간과 비교해 58% 증가한 7만2300가구가 입주한다.

입주 물량이 크게 증가하면 공급 과잉 여파로 가뜩이나 침체기를 걷고 있는 부동산 시장에는 큰 타격일 수 밖에 없다. 입주 물량이 많아 전세시장 가격조정과 미입주 우려가 커지기 때문이다.

물량 뿐만 아니라 2018년부터 대출 강화와 양도세 중과가 본격적으로 시행된다. 각종 부동산규제 강화 속 수도권과 지방 아파트 시장의 양극화는 2018년에도 지속될 전망이다.

당장 1월부터 신DTI(총부채상환비율), 재건축초과이익환수제가 시행된다.

정부가 다주택자를 타깃으로 한 신DTI는 서울과 수도권, 세종, 부산 해운대구 등 청약조정지역에 먼저 적용된다. 지금까지 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정했다. 하지만 달라진 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나눈다.

즉 신규 대출 원리금과 기존 대출이자 그리고 기타 대출이자/연간 소득이었던 DTI 산정 공식은 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출이자/연간 소득으로 바뀐다. 한마디로 대출이 어려워진다는 소리다. '실탄'이 넉넉하지 않은 투자자는 기존 주택을 담보로 연쇄적으로 대출받아 주택을 사기가 힘들어진다.

대출 규제와 함께 재건축 개발이익의 일부를 국가가 거둬가는 초과이익환수제 재도입으로 강남으로 대표되는 재건축시장도 판도 변화가 예고된다.

초과이익환수제도는 지난 2006년 참여정부 시절 3·30 대책의 '재건축 개발이익환수와 투기방지'를 통해 처음 시행됐다. 이후 2013년부터 유예 기간을 통해 시행이 잠시 보류됐지만 두 차례 유예 기간이 종료되면서 2018년부터 시행할 예정이다.

지금까지 이 법 제정 이후 건축 부담금이 추가로 납부된 단지는 4곳뿐이었다. 때문에 일각에선 초과이익환수제가 큰 의미가 없을 수 있다는 시각도 있다. 각 조합이 초과이익환수제를 납부할 것으로 예상되면 단지 고급화 등을 통해 세금을 내기 전에 비용 처리할 수 있기 때문이다. 초과이익환수제로 인해 향후 강남 재건축 사업은 한동안 주춤할 전망이다.

부동산 업계 한 관계자는 "당장 1월부터 시행되는 부동산 정책들로 인해 가뜩이나 얼어붙은 시장이 더 위축될 것으로 보인다"고 말했다.