#. 서울 마포구에서 이자카야(일본식 음식점)를 운영하던 30대 자영업자 차석현씨는 최근 폐업을 결심했다. 창업 4년 만이다. 차씨는 코로나19 확산 직전 흑자전환을 앞두고 있었다. 차씨는 사회적 거리두기만 해소되면 곧 회복이 가능하다고 믿으며 2년여를 버텼지만, 매출 감소를 견디지 못해 문을 닫기로 했다. 차씨는 집과 상가 보증금으로 남은 빚을 청산할 계획이다. 하지만 상가 건물주가 남은 계약기간이 완료되기 전까지는 보증금을 반환할 수 없고, 월세도 지급하라고 엄포를 놨다. 

3년차로 접어든 코로나19 확산세, 우리 사회에 많은 것들이 변했다. 특히 소상공인의 삶은 사회적 거리두기 직격타를 맞으며 아사 직전이다. 수많은 상인들이 매출 감소를 견디지 못해 문을 닫으면서 임차인과 임대인 간 보증금반환 문제가 끊이지 않고 있다. 

상가 보증금반환 문제는 '상가건물임대차보호법'을 살펴보면 된다. 먼저 상가임대차보호법 제1조는 "상가건물 임대차에 관해 '민법'에 대한 특례를 규정해 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"고 나와 있다. 즉 이 법은 특별법으로 상가 임대차법에 규정되지 않은 경우는 민법에 따라 처리된다. 

적용범위는 상가임대보호법 제2조에 나와 있다. 내용은 다음과 같다. 

제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대해 적용한다. 단 14조의2에 따른 상가건물임대차위원화의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 제외된다.

제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 구분해 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해야 한다.

​제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조1제10항, 제2항, 제3항본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차도 적용한다.

여기서 대통령령으로 정하는 보증금액은 ▲서울특별시 9억원 ▲수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시 6억9000만원 ▲광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 5억4000만원 ▲그 밖의 지역 3억7000만원이다. 

상가임대차보호 대상인지 환산하는 방법은 보증금 + (차임액X100)이 보증금액을 넘어가는 지다. 

예를 들어 보증금 1억원에 월세 900만원인 서울 소재 상가는 보증액을 초과해 상가임대차보호법의 대상에서 제외된다. 

그러나 지금은 코로나19 확산이라는 특수한 상황이다. 정부는 코로나19를 감안해 상가임대차보호법을 개정했다. 제2조 적용범위에 제11조의 2항 폐업으로 인한 임차인의 해지권을 금일(2022년 1월 4일) 신설했다. 

임차인이 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집한 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다는 내용이다.

또 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지를 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 나와 있다. 이 조항은 환산보증금이 넘어도 적용된다. 

따라서 보통의 상황이라면 차씨는 상가임대차보호법 적용 대상인지부터 따져봐야 한다. 대상이 아니라면 민법에 따라 처리되는데 민법에서는 임차인이 정당한 사유 업이 일방적으로 계약을 파기하는 경우 책임을 모두 부담해야 해 임대인의 주장대로 남은 계약기간까지 보증금 반환을 받을 수 없고, 월세도 내야 한다. 하지만 코로나19 방역조치로 경제사정이 어려워진 차씨의 경우는 임대인에게 계약해지통보를 하고 3개월 이후 계약을 해지해 나머지 보증금을 회수할 수 있다.