#. 30대 1인 가구 조은찬(가명) 씨는 전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 개인회생을 신청했다면 법원으로부터 '채권자계좌번호신고서', '채권자집회기일'이 적힌 서류를 받았다. 집주인은 당장 전세금을 빼줄 수 없고, 집도 경매로 넘어갈 수 있다고 말하고는 그 뒤로 연락이 안 된다. 조 씨는 개인회생으로 면책을 받으면 빚을 탕감해 준다고 하는데, 보증금이 집값에 준하는 상황에서 경매가 진행되면 자신만 피해를 보는 건 아닌지 불안하다. 

이른바 '갭투자'로 인한 피해가 커지면서, 임대인의 개인회생 또는 파산으로 억울한 피해를 입는 세입자가 늘고 있다. 임대인이 개인회생으로 면책을 받으면서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생겨서다. 

임대인의 개인회생 면책이 결정된 후라면 일단 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 확인해야 한다. 법적으로 대항력을 갖춘 세입자는 임차주택이 경매될 경우 그 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다. 

우선변제권자는 개인회생재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다. 

개인회생절차에서도 이 경우를 별제권자에 준해 보호하고 있다. 따라서 임차인의 보증금 전액은 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되어 있더라도 우선변제권이 인정돼 제외된다. 

즉 면책결정의 효력이 미치지 않는다. 이는 대법원 판례(2017.1.12, 2014다32014)에도 나와 있다. 

문제는 우선변제권자가 아닌 경우다. 이때는 보증금을 전액 보장 받기 힘들 수 있다. 소액임차인이라면 최우선 변제권자로 보호를 받을 수 있지만, 지자체별 기준액이 매번 달라 해당 사항을 확인해야 한다. 

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "만약 집에 대한 우선순위를 확보하고 있다면 크게 걱정할 것은 없다. 경매절차에서 못 받은 금액은 낙찰자에게 인수되기 때문"이라고 설명했다. 

이어 "다만 개인회생은 부동산 목적물에서 다 해소할 수 없는 경우에는 채무조정과정에서 대부분 80%까지 탕감된다. 그러면 본인의 보증금 반환 채권도 감액될 수 있다"며 "우선변제권이 없는 후순위권자라면 보증금 전액을 지키기 어려울 수 있다"고 조언했다. [1코노미뉴스 = 지현호 기자]