통계청에서 발표한 '2022 통계로 보는 1인 가구'자료에 따르면 2021년 현재 우리나라의 1인 가구는 전체 가구의 33.4%인 716만 6천여 가구로 추산된다. 이들의 주택유형별 주거유형(2021)은 단독주택이 42.2%, 아파트 33.1%, 연립·다세대 11.5%, 비거주용 및 주택이외 거처 13.1% 등이다. 1인 가구의 점유유형(2020)은 자기집인 경우가 34.3%인 반면 전세(17.5%)나 월세(42.3%)을 합치면 59.8%에 달할 정도로 전·월세 비중이 높다는 것을 알 수 있다. 1인 가구의 주거 상황 자체가 전체 가구 평균에 비해 상대적으로 안정적이지 않다는 것을 미루어 짐작할 수 있다. 여기에 최근 사회적 문제로 부각된 전세사기나 역전세 문제로 1인 가구의 피해가 상대적으로 클 수 있다는 것 또한 주지의 사실이다. 

2023년 6월 현재 '전세사기' 문제는 아직도 '진행형'이다. 지역에 따라 다소 간의 차이가 있기는 하지만 전세값이 여전히 약세를 보이면서 떨어지고 있기 때문이다. 임차인으로서 전세값이 떨어진다는 것은 일견 좋은 일이다. 그러나 문제는 높은 가격으로 임차했던 주택의 전세값이 떨어지면 '무자본갭투자' 형태로 집을 매입했기에 작금 떨어진 전세값(전세보증금)을 집주인이 되돌려 주는데 시스템적으로 문제가 발생한다는 점이다. 전세보증금을 못 돌려주는 단순한 역전세로서의 '전세문제(깡통전세)'가 지역적으로 그리고 집단적으로 전세보증금을 돌려주지 못하는 문제로서의 '전세사기'로 진행되고 있는 게 최근 발생하고 있는 전세사기의 핵심이라고 할 수 있다.

전세사기는 결국 무자본갭투자 임대인에 의한 지역적, 지엽적, 집단적 문제로부터 야기된 문제라고 할 수 있다. 그리고 이러한 문제는 여전히 전세로 임차거주하고 있는 많은 1인 가구의 피해가 여전히 지속될 수 있음을 의미한다. 전세사기로 인한 피해가 아직 사그라지지 않고 있는데 더 큰 문제와 어려움이 1인 가구를 위협하고 있다. '전세사기'가 아니라 이번에는 '역전세난' 때문이다. '역전세난'이란 '주택가격과 함께 전세가격이 하락하면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황'을 의미한다. 전세사기를 당한 임차인의 비율보다 '역전세난'으로 피해를 볼 수 있는 임차인의 예정된 피해가 많을 수 있다는 점에 역전세난의 심각성이 있다. 전세사기가 지역적, 지엽적, 집단적 문제였다면 역전세난은 전국적, 다수의 문제이기 때문이다. 문제의 차원이 다를 수 있다는 것이다. 

전세사기와 역전세난 모두 최근의 '집값하락'이 근원적 문제다. '집값하락'이 결과였다면 더 큰 문제는 '집값상승'을 부추긴 '정책의 실패'에 기인한다. 맞다. 작금 부동산시장에서 나타나는 대부분의 문제는 최근 몇 년간의 집값 상승에 있다. 그리고 집값 상승을 부추긴 이유에 있다. 그 집값상승의 '근원'과 '기인'의 배경이 됐던 시대적 배경이 공교롭게도 '문재인정부'였다는 점은 새삼 새롭지 않다. 강남 잡겠다는 '강남 규제'로부터 촉발된 집값상승의 결과가 문재인정부에 있다는 것은 이미 학술적으로도 확인된 바다. 아니 학술적인 검증이 있지 않았더라도 문재인정부시절 문재인 대통령이 이미 밝힌 사실이기도 하다. 그렇다고 모든 문제가 문재인정부에 있다는 것이 아니다. 시간적 과정의 문제를 집권 당시의 정부가 밝혔다는 것을 다시 한 번 상기하자는 것이고 그것으로부터 태동하는 현재 부동산시장의 과정 역시 세심하게 살펴보자는 의미이기도 하다.

그렇다면 '역전세난'의 문제 양상과 '역전세난'이라는 시장의 변화로부터 야기될 수 있는 '1인 가구'에게 미칠 피해 우려와 상황은 어떤 것이고 어떻게 전개될 것인가를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 역전세난의 최대의 피해자 역시 1인 가구라는 점이다. 서울 및 인천 일부지역에서 발생한 전세사기 피해의 약 70%가 MZ세대 즉 2030세대라는 것은 익히 알려진 사실이다. 마찬가지다. 전세보증금을 못 돌려받는 상황으로서의 역전세난의 최대 피해자 역시 1인 가구다. 대부분의 1인 가구의 임차형태가 전세이기 때문이다. 전세사기 피해 지역 역시 전세사기가 많았던 곳 주변에서 역전세난의 피해자가 많을 수 있다. 왜냐하면 여전히 무자본갭투자로 매입해 전세를 준 임대인이 많은 곳에서 역전세난이 발생할 가능성 역시 높기 때문이다.

둘째, 역전세난은 아직 제대로 시작되지도 않았다는 점이다. 2023년이 아닌 2024년에도 지속될 것으로 예상된다. 미국 연준의 금리 인상 폭과 속도는 다소 간 줄었다. 따라서 '3고'라고 하는 고금리, 고물가, 고환율에 따른 리스크 역시 다소 진정된 듯 보인다. 그러나 여전히 그 여파는 우리나라 경제를 어렵게 하는 요인으로 현재도 작용하고 있다. 이에 따라 지역에 따라 다소간의 차이는 있겠지만 매매가격과 전세가격의 하락세는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 이러한 전망 때문에 전세사기는 다소 진정되더라도 역전세난은 이제야 시작되었다는 지적이 지배적이다. 한국부동산원 자료에 의하면 전국 아파트 전세가격지수는 2022년 1월을 정점으로 2023년 1/4분기까지 16.3% 떨어졌다. 떨어진 전세가격으로 인해 전세 세입자를 구하기 어렵다. 이 때문에 전세보증금을 내주지 못하는 역전세난에 노출된 비율은 우리나라 전체 전세물건의 50% 수준이며 금액으로는 100조원 규모라고 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 방송에 출연해 밝힌 바 있다. 더불어 현재와 같이 전세값이 하락한다면 2024년까지 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 지속될 것이라고 KB금융지주 경영연구소는 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언'보고서(2023.6.18.)를 통해 지적했다.

셋째, 전세사기보다 역전세가 더 사회적으로 문제가 될 수 있다는 점이다. 전세사기는 전세보증금을 돌려주지 못한 상태에서 고소·고발 되어 범죄로 확정된 경우다. 따라서 '역전세'나 '깡통전세'사례가 전세사기의 우려가 있다고 해서 모두 전세사기라고 할 수는 없다. 그럼에도 불구하고 전세사기보다 역전세난이 더 무서운 이유는 전세사기는 일부 소수 임대인에 의한 법적인 문제였다면 '역전세'는 다수의 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못해 발생하는 잠재적 전세사기라는 점이다. 잠재적 다수의 사례라는 점에서 현실적으로 역전세가 발생할 경우 발생 피해의 범위나 대상이 실로 클 수 있다는 점에 문제의 심각성이 있다고 할 수 있다. 

전세사기 등으로 전세 제도 자체에 대한 집단 공포로서의 '전세포비아'라는 신조어가 생겨날 만큼 작금의 전세사기, 역전세, 깡통전세 문제는 특히 1인 가구의 주거불안 요인으로 작용하고 있다. 이로 인해 '전세'의 '월세화'역시 빠른 속도로 늘고 있다. 여기에 역전세 상황이 겹쳐 역전세포비아 상황이 연출된다면 정부에서 강조하고 있는 '부동산시장 연착륙' 방안까지 위협받을 수 있다는 점에서 부동산시장의 계절적 비수기 시점인 7, 8월 중에 정부는 이에 대한 대책을 조속히 마련할 필요가 있을 것으로 보인다. 그나마 다행스러운 것은 추 부총리가 언급했듯이 정부 차원에서 전세 가격이 하락한 만큼(전세 차액)의 전세보증금 대출에 한해 대출규제를 완화해 집주인이 자금을 융통할 수 있도록 하는 방안을 마련하고 있다고 밝혔다. 그러나 여기에 그쳐서는 안 된다. '역전세 잠복기'라고 할 수 있는 작금의 전세 시장 상황을 지역별로 면밀히 모니터링 하면서 발생할 수 있는 추가적인 상황에 대비할 필요가 있다. 역전세난은 단순히 피해를 볼 수 있는 1인 가구가 많을 수 있다는 문제를 넘어 전세사기와는 비교도 할 수 없을 정도의 부정적인 파급 효과를 촉발 시킬 수 있기 때문이다. 

전세시장 전반의 문제 상황이 해소됨과는 별도로 우리나라에만 있는 세계적으로도 거의 유일한 '전세'제도에 대한 시스템적인 개선 방안이 정부 주도로 모색되어야 한다. 전세라는 제도가 유지될 수 있었던 부동산시장의 여건이 빠르게 변화되고 있다. 아니 이미 여건과 상황이 최근 몇 년간의 급격한 주택가격 상승 이후의 하락 상황 그리고 전세사기 등과 맞물리면서 빠르게 변화되었다고 할 수 있다. 영어로도 'Jeonse'로 표기되는 '전세'제도에 대한 정부차원의 '출구전략(Exit Strategy)'이 마련되어야 할 이유가 여기에 있다. [1코노미뉴스=서정렬 교수]