#. 20대 1인 가구 이정훈(가명) 씨는 지방에 한 기업에 취업하면서 갑작스럽게 이사를 가게 됐다. 서울에서 혼자 살던 이 씨는 임대인에게 이같은 사정을 말하고 계약 해지를 요구했다. 그러자 임대인은 당장 보증금을 돌려 줄 수는 없고, 새 임차인을 구하면 주겠다고 말했다. 이를 믿고 이 씨는 일단 이사를 했다. 그러나 신규 임차인을 구하지 못한 상태에서 4개월이 지났고, 계약기간이 만료됐다. 이에 이 씨는 계약이 끝났으니 보증금을 돌려줄 것을 요구했다. 하지만 임대인은 돈이 부족하다며 일부만 보증금을 돌려주고 나머지는 다음에 주겠다고 했다. 보증금의 약 3분의 1에 해당하는 금액을 받지 못한 이 씨는 이러다 잔금을 받지 못하게 되는 것은 아닐까 불안하다. 

전월세시장에서는 보증금 반환을 두고 집주인과 세입자간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 특히 전세는 신규 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 일이 많아, 문제가 발생하고는 한다. 

이에 주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인과의 관계를 명확하게 구분해 세입자를 보호해 주고 있다. 법적으로 전세계약은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약 의사가 없음을 집주인에게 통보하면 종료된다. 

계약이 만료되면 임대인은 신규 세입자 유무와 상관없이 전세 보증금을 임차인에게 돌려줘야 한다. 전세 시세 변동으로 인한 보증금 차이 역시 무관하다.

하지만 새로운 세입자를 구하지 못했거나, 전셋값 하락으로 보증금 차이가 발생한 경우 전세금 일부만 먼저 돌려받게 되는 일이 발생할 수 있다. 이런 경우 세입자는 나머지 금액을 받지 못할 수 있다는 생각에 불안감을 느끼게 된다. 

부동산 전문변호사들은 전세금을 돌려받지 못한 채 이사 시 임차권등기 절차를 밟을 것을 추천한다. 임차권등기 설정은 법적으로 규정된 세입자의 권리다. 세입자가 다른 곳으로 이사해도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도다. 

전세금 일부를 받은 상태라면 신규 세입자를 고려해 '근저당'을 설정하는 것도 방법이다. 

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지를 신규 세입자가 들어와 변제하는 상황이라면 임차권등기 설정이 악영향을 끼칠 수 있다. 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정이 더 현명할 수 있다"고 조언했다. 

신규 세입자가 계약하려는 주택에 임차권등기가 설정돼 있다면 자신의 권리가 확보되지 못해 계약을 파기할 가능성이 크다는 것이다. 

실제로 임차권등기가 설정된 주택은 추후 집이 경매로 넘어간다면 신규 세입자의 대항력이 선순위 세입자에 밀려 자신의 권리가 무용지물이 될 수 있다. 

이에 임차권등기보다 근저당 설정하는 것이 보다 안전한 대응이 될 수 있다. 근저당은 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선해 채무를 변제받을 수 있는 제도다.

엄 변호사는 "근저당권은 경매신청권이 있어 집주인이 약속을 어겼을 경우 담보로 잡은 부동산을 경매에 넘길 수 있다. 따라서 기존 세입자 입장에서도 안전한 대응을 하면서 신규 세입자를 구하는데, 악영향을 끼치지 않는 방법이 될 수 있다"고 설명했다. [1코노미뉴스 = 지현호 기자]