"이번 계약 기간이 끝나면 계약을 갱신하지 않고 권리금을 회수할 계획이었습니다. 문제는 제가 아닌 건물주가 자신의 지인을 데려와 신규 세입자로 저에게 소개했다는 겁니다. 황당한 마음이 크지만, 권리금회수에 차질이 생기는 건 아닌지 걱정입니다."

상가 임대차에서 세입자가 권리금회수를 하려면 신규 세입자를 직접 구해 건물주에게 주선해야 한다. 만약 세입자가 아닌 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구한다면 기존 세입자의 권리금회수 기회에 악영향을 끼칠 수 있다.

이에 신규 세입자 주선을 기존 세입자가 아닌 건물주가 직접 하는 사례가 늘면서 마음고생 하는 세입자가 적지 않다. 그러나 엄밀히 건물주가 구한 신규 세입자라도 기존 세입자는 권리금 거래를 요구할 법적 권리가 있다. 

'권리금'이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

세입자의 신규 세입자 주선은 법으로 정해진 강력한 권리다. 세입자가 직접 신규 세입자를 구해야만 동종업계 종사자를 구할 수 있고 그래야만 권리금 거래를 할 수 있기 때문. 하지만 세입자의 권리를 무시한 채 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구해버린다면 이야기는 달라진다. 이 경우 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상 위법에 해당할 수 있다.

상임법 제10조의4 제1항 제4호에는 중대한 사유 없이 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위는 세입자의 권리금회수 방해라고 규정한다.

건물주 마음대로 혹은 자신의 지인이라는 이유로 신규 세입자를 내세우는 건 정당한 사유가 될 수 없다. 따라서 이 경우 세입자가 건물주의 권리금회수 기회 방해로 손해배상청구소송을 제기할 근거가 될 수 있다.

손해배상청구소송이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금반환소송'을 말한다.

반면 건물주의 신규 세입자 주선이 법률 위반에 해당하지 않는 경우도 있다. 상임법상 건물주가 선택한 신규 세입자와 관련된 규정이 이를 뒷받침한다.

상임법 제10조의4 제2항 제3호에는 임대인(건물주)이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 권리금보호 위반이 아니라고 규정하고 있다.

건물주가 마음대로 신규 세입자를 주선했거나 주선한 사람이 동종업계 종사자가 아니더라도 권리금에 해당하는 금액을 기존 세입자에게 주거나 보상했다면 문제가 되지 않는다. 따라서 세입자는 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구했더라도 포기하지 말고 적극적으로 권리금회수에 관한 주장을 해야 한다.

한편 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구한 것은 아니지만, 자신이 직접 장사하겠다며 세입자의 점포를 직접 인수하려 한다면 어떻게 대응해야 할까.

가령 세입자가 운영하는 점포에 장사가 잘 된다는 사실을 안 건물주가 본인이 직접 장사하려는 경우를 말한다. 실제로 세입자가 운영하던 점포를 건물주가 그대로 이어받아 장사하는 경우가 적지 않다.

단순하게 본다면 건물주는 본인 소유의 건물이니 기존 세입자와 권리금 거래가 필요 없다고 생각하기 쉽다. 하지만 이 경우에도 세입자가 운영해 오던 시설과 상권을 인수하는 것이기 때문에 아무리 건물주라도 세입자에게 권리금을 줘야 한다.

다만 점포를 인수한 건물주가 추후 또 다른 신규 세입자에게 점포를 임차해줄 때는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다.