최근 집주인의 악의적인 근저당설정에 피해를 호소하는 세입자가 적지 않다. 대표적인 전세사기 수법이 세입자가 전입신고를 하는 시차를 악용한 근정당 설정이다. 이런 범행은 주택 임대차에서 세입자가 계약을 위해 잔금을 치를 때 근저당권 설정 여부를 잘 확인하지 않는 경향을 악용, 전입신고 날 근저당 설정을 하며 발생한다.근저당권이란 채권 담보로서 미리 설정한 저당권이다. 부동산 거래에서 집주인이 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 설정하는 방식으로 사용된다. 현행법상 근저당권 효력은 등기 접수 시 발생하게 된다. 문제는 세입자가 신청
"10년간 운영해오던 음식점 장사를 접고 권리금이라도 회수해 다른 사업을 하려고 합니다. 문제는 건물주가 저와 맺었던 계약조건이 환산보증금 초과 임대차에 포함되어 권리금 회수가 어렵다는 겁니다. 저는 이대로 권리금을 포기해야 싶어 막막하기만 합니다."환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 권리금 회수 여부를 두고 건물주와 분쟁이 일어나는 일이 적지 않습니다. 간혹 세입자뿐 아니라 건물주 역시도 환산보증금 초과 임대차라면 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)이 적용되지 않는다고 인식하는 경우가 있습니다. 아무래도 권리금 등 세입자의 권리를
"이번 계약 기간이 끝나면 계약을 갱신하지 않고 권리금을 회수할 계획이었습니다. 문제는 제가 아닌 건물주가 자신의 지인을 데려와 신규 세입자로 저에게 소개했다는 겁니다. 황당한 마음이 크지만, 권리금회수에 차질이 생기는 건 아닌지 걱정입니다."상가 임대차에서 세입자가 권리금회수를 하려면 신규 세입자를 직접 구해 건물주에게 주선해야 한다. 만약 세입자가 아닌 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구한다면 기존 세입자의 권리금회수 기회에 악영향을 끼칠 수 있다.이에 신규 세입자 주선을 기존 세입자가 아닌 건물주가 직접 하는 사례가 늘면서 마
"아버지께서 생전에 큰 형에게만 많은 재산을 증여한 사실을 알게 됐습니다. 문제는 증여 시점이 10년도 더 됐다는 겁니다. 억울한 마음에 유류분반환청구소송을 제기하고 싶지만, 이미 오래전 일이라 소멸시효 때문에 소송이 망설여집니다."상속인 가운데 유류분 소멸시효를 잘못 판단해 소송을 망설이는 경우가 적지 않다. 전문가들은 수년 전 이뤄진 증여 사실은 유류분 소멸시효를 판단하는데 중요한 요소가 되지 않는다고 조언한다.일반적으로 부모님이 돌아가시기 전에 특정 자녀에게만 재산을 증여했거나 거의 모든 재산을 증여했다면 나머지 자녀들은 유류
"계약 기간 중 3기 이상 임대료를 연체해 최근 건물주로부터 계약해지 통보를 받았습니다. 문제는 제가 위법을 저질러 계약이 해지됐으니 권리금 회수 기회도 보장하지 않겠다는 겁니다. 물론 저의 잘못은 인정하지만, 권리금 회수까지 못 한다니 답답하기만 합니다."세입자가 위법을 저질러 계약이 해지됐음에도 권리금 회수 기회를 보장해 달라며 건물주와 마찰을 빚은 사례입니다. 세입자의 위법 행위로 인해 계약 해지가 발생했다면, 권리금은 어떻게 될까요?상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자 가운데는 계약해지와 권리금회수 기회를 별개로 생각하는 경
“다른 곳으로 점포를 옮기게 되어 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 계속해서 신규 세입자와의 계약을 거절한다는 겁니다. 이사 날짜는 다가오는데 걱정이 큽니다. 만약 계약 기간이 끝나면 권리금 회수 기회도 사라지는 건가요?”권리금을 받고 나가려는 자영업자의 권리의식이 높이지는 가운데 남은 기간이 촉박한 상황에 권리금을 받는 방법에 관해 궁금증이 증폭되고 있다.상가 임대차에서 세입자는 법률상 권리금을 회수할 권리가 있다. 만약 권리금 회수 과정에서 건물주의 방해가 있다면 권리금에 해당하는 금액을 세입자에게 배상해줘
"몇 개월 후 재건축을 계획하고 있습니다. 이를 위해 세입자에게 건물을 비워달라고 통보했는데요. 문제는 세입자가 재건축으로 인해 권리금회수를 못하게 됐으니 손해배상을 요구한다는 겁니다. 하지만 저는 이미 계약 전부터 재건축에 관한 계획을 통보한 상황입니다. 이 경우에도 제가 권리금 손해배상을 해줘야 하나요?"건물주가 임대차 계약 당시 추후 재건축에 대한 계획이 있다면 세입자에게 미리 통보한 후 계약서상에도 권리금 포기 특약을 넣을 수 있다. 하지만 막상 재건축 시기가 다가오면 권리금을 보상하라며 버티는 세입자가 있어 건물주들을 애타
“결혼을 앞두고 전셋집을 알아보고 있습니다. 걱정스러운 점은 한동안 전세가가 치솟더니 현재는 급작스레 떨어진 역전세난에 전세금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 많다고 합니다. 혹시나 저에게도 그런 일이 벌어지지는 않을까 걱정입니다.”최근 역전세난에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 대부분 집주인은 계약 초기 때 세입자에게 받은 전세금을 그대로 가지고 있는 경우가 드물다. 이러한 상황에 역전세난까지 겹친다면 신규 세입자를 구하기도 쉽지 않아 집주인은 전세금반환에 애를 먹는다.특히 돈이 없는 집주인들은 계약 기간이 끝날 때 신규 세입
"갱신요구권을 행사한 세입자의 계약이 곧 끝나갑니다. 갱신 기간이 끝나면 제가 실거주할 계획입니다. 문제는 세입자가 계약이 끝난 후에도 나가지 않는다는 겁니다. 세입자는 제가 계약해지 통보를 하지 않았다며 묵시적 갱신 상태라 맞서고 있습니다. 이 경우 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있나요?"세입자의 명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 두고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 세입자의 명도의무는 법률상 계약 기간이 끝날 때 발생하지만, 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 수도 있다. 다만 갱신요구권으로 연장된 계
“새집 계약이 코앞인데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 이사부터 하자는 마음에 임차권등기를 신청하려고 합니다. 문제는 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기가 완료될 때까지 기존 집에서 머물러야 한다는 겁니다. 이 경우 머무르는 동안 발생한 월세나 관리비 등을 내야 하나요?”임차권등기명령은 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사해야 할 때 세입자 지위를 유지 시키는 안전장치와 같다. 다만 임차권등기명령은 완료되기까지 어느 정도 기간이 소요된다. 때문에 세입자가 머무르는 기간에 발생한 거주 비용을 두고 집주인과 마찰을 빚는 경
"집주인에게 전세금을 돌려받지 못한 채로 이사부터 해야 하는 상황입니다. 때문에 임차권등기를 신청하려고 합니다. 문제는 이미 다른 채권자들이 압류와 가압류를 걸어놓은 상태라는 겁니다. 이런 경우라면 임차권등기가 다른 채권보다 늦어 후순위 채권자로 밀릴까 걱정이 됩니다. 저는 전세금을 돌려받을 수 있을까요?"전세금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 한다면 세입자들은 임차권등기 신청 절차를 밟기 마련이다. 하지만 임차권등기 신청 이전에 이미 다른 채권자가 집주인의 부동산에 압류와 가압류를 걸어놓은 상태라면 문제는 간단치 않다.임차권등기
"계약 기간이 끝나가 이사 준비를 하고 있습니다. 문제는 집주인이 도배와 장판 상태가 좋지 않다며 보증금에서 원상회복 비용을 제하고 돌려주겠다는 겁니다. 저는 도배와 장판은 소모품이고 고의로 훼손한 적도 없으니 전체금액을 돌려달라고 주장했습니다. 그러나 집주인은 원상회복 비용을 제하고 전세금을 입금한 상태라 억울하기만 합니다. 이 경우 나머지 금액도 돌려받을 방법이 없을까요?"전세 계약이 끝날 때 원상회복 비용을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 발생한다. 세입자가 임차한 집에 훼손이 발생했다는 이유로 전세금 전
“전세 기간이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기했습니다. 전세금반환소송에서 승소하면 집주인이 가진 돈이 없더라도 부동산을 강제로 처분해 전세금을 변제받을 수 있다고 들었습니다. 한 가지 걱정인 것은 집주인이 소송에서 패소할 것을 대비해 집 명의를 배우자에게 넘긴다면 강제집행을 할 수 없나요?”전세금반환소송에서 승소 판결을 받았음에도 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 일반적으로 집주인은 소송에서 패소 판결을 받으면 집이 경매로 넘어가는 것을 방지하기 위해 전세금을 돌려주기 마련이다. 하지만 패
"1년 전 계약갱신요구권을 행사해 전세계약이 연장된 상황입니다. 문제는 근무지가 지방으로 발령되어 이사해야 한다는 겁니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약해지를 요구하니 계약 기간을 지키지 않았다며, 복비를 부담하지 않으면 전세금을 돌려주지 않겠다고 합니다. 집주인의 이런 요구를 들어줘야 하나요?"임대차 계약 기간은 집주인뿐 아니라 세입자도 지켜야 할 의무사항이다. 법률적으로 타당한 이유가 없는 한 어느 한쪽에서 마음대로 계약을 중도에 해지할 수 없다는 말이다. 다만 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 상황은 다르다. 세입자가
"친아버지가 재혼하시고 새어머니와 함께 살고 계십니다. 재혼 당시 새어머니에게도 자녀가 있는 상태였습니다. 어느 날 아버지께서 저에게만 모든 재산을 증여하셨습니다. 만약 아버지께서 돌아가신다면 새어머니 자녀가 저에게 유류분반환청구소송을 제기할 수 있나요?"재혼가정에서 증여재산을 두고 자녀 간 소송이 종종 일어난다. 친형제 사이에 증여재산을 두고 다투는 유류분 분쟁과 달리 재혼가정에서 유류분 싸움은 간단치 않다. 이 경우 유류분 권리를 주장할 수 있는 권리자(유류분권자)인지 요건부터 확인해야 한다. 재산을 증여해준 피상속인(부모)이
"전세 세입자가 임대차 기간 중 사망했습니다. 문제는 아직 계약 기간이 남아 있는 상태라는 겁니다. 만약 상속인이 지금 당장 전세보증금을 돌려달라고 한다면 남아 있는 계약 기간과 상관없이 돌려줘야 하나요?"세입자의 사망으로 혼란은 겪는 집주인들이 수두룩하다. 전세 계약 기간이 끝나 전세보증금을 돌려주는 경우와 달리 계약 기간이 남아 있는 상태에서 세입자가 사망했다면 간단치 않은 문제다.전세계약 기간 중 세입자가 사망하면 먼저 누가 상속인이 되는지 확인하고, 계약 기간은 얼마나 남았는지 파악해 합의를 시도해야 한다. 상속인은 법률적으
“세입자를 상대로 명도소송을 진행하여 승소판결을 받았습니다. 그런데 당연히 받을 줄 알았던 원상복구비용 청구는 기각되고 말았습니다. 임대차 계약 당시 원상복구 비용을 받기로 약정했으면 건물주가 받을 수 있는 게 아닌가요?”명도소송에서 원상복구비용을 두고 건물주와 세입자 간 갈등이 발생합니다. 명도소송은 대부분 세입자의 잘못이 분명하기 때문에 승소판결문이 나옵니다. 하지만 원상복구비용은 건물주의 행동에 따라 못 받는 경우가 있다는 사실을 명심해야 합니다. 명도소송이란 임대차계약해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워달라는 취지로 제기하는
"명도소송 승소 판결문을 받았습니다. 건물을 비워달라고 요청하러 갔더니 다른 사람이 살고 있습니다. 세입자가 다른 사람에게 건물을 임대하고 나가버린 것입니다. 판결문으로 바뀐 세입자를 내보낼 수 있나요?"명도소송 판결문을 둘러싸고 임대인(건물주)과 임차인(세입자)의 눈치 싸움이 치열하다. 이때 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 하지 않으면 낭패를 당할 수 있다는 것을 기억해둬야 한다. 판결문의 효력은 판결문에 있는 이름의 세입자에게만 효력이 미치기 때문에 승소 판결문이 나와도 건물에 다른 사람이 살고 있다면 내보낼 수 없어서다
"2형제 중 장남입니다. 아버지가 생전에 3억원을 주셨습니다. 3억원 중 1억원은 병원비로 사용되었습니다. 동생은 3억원을 기초재산으로 하는 유류분소송을 냈습니다. 기초재산은 2억원인가요, 3억원인가요?"상속 금액을 둘러싸고 형제간 눈치싸움이 치열하다. 아버지 생전에 사용되었던 병원비는 유류분 기초재산에서 빼야한다는 주장까지 등장하면서 상속을 한 푼도 못 받은 유류분권리자들(상속인들)의 한숨이 깊어지고 있다.유류분이란 법이 정한 최소한의 상속금액을 말한다. 2형제만 있는 경우 원래 받을 상속금액의 절반이 유류분이다. 아버지가 3억원
“임대차계약이 끝났는데 집주인에게 전세금을 받지 못한 채 사정상 10년 넘게 살고 있어요. 채권은 권리를 행사하지 않고 오래되면 소멸시효에 의해 사라진다고 들었습니다. 제 전세금도 사라질까 두려워 잠이 오지 않아요.”보증금을 못 받은 채 무작정 이사한 뒤 10년간 장기방치하면 소멸시효로 보증금 채권이 사라질 수 있다. 소멸시효를 방지하려면 건물을 점유하거나 전세보증금반환소송을 제기해야 한다.점유란 건물에 거주하는 것을 뜻한다. 전세금 반환소송이란 받지 못한 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 대