"10년간 운영해오던 음식점 장사를 접고 권리금이라도 회수해 다른 사업을 하려고 합니다. 문제는 건물주가 저와 맺었던 계약조건이 환산보증금 초과 임대차에 포함되어 권리금 회수가 어렵다는 겁니다. 저는 이대로 권리금을 포기해야 싶어 막막하기만 합니다."

환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 권리금 회수 여부를 두고 건물주와 분쟁이 일어나는 일이 적지 않습니다. 

간혹 세입자뿐 아니라 건물주 역시도 환산보증금 초과 임대차라면 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)이 적용되지 않는다고 인식하는 경우가 있습니다. 아무래도 권리금 등 세입자의 권리를 보장받기 위해서는 상임법의 적용을 받아야 하지만, 환산보증금 초과 임대차는 그렇지 않기 때문일 것입니다. 

하지만 환산보증금 초과 임대차라도 상임법의 일부 규정에서는 예외적으로 적용되는데 권리금보호 규정도 이에 포함됩니다. 

'권리금'이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻합니다.

환산보증금은 상임법에서 규정한 보증금과 임대료 환산액을 합한 금액을 말합니다. 이는 상임법의 적용을 결정하는 기준이 됩니다. 지역마다 적용 기준이 조금씩 다르지만, 서울시의 경우 환산보증금이 9억원 이하일 때만 상임법의 적용을 받습니다. 

환산보증금을 계산하는 방법은 보증금 외 임대료가 있는 경우 그 임대료에 100을 곱한 후 보증금을 더해 구할 수 있습니다. 

가령 보증금이 6억원, 임대료가 400만원이라면 환산보증금은 10억원(6억 + 400 x 100)입니다.

세입자가 상임법의 적용을 받기 위해서는 보증금과 임대료를 합한 금액이 일정액 이하여야 하고 해당 금액을 초과한 임대차는 상임법이 적용되지 않습니다. 법률에서는 이를 '환산보증금 초과 임대차'라 대통령령으로 규정하고 있습니다. 

문제는 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 권리금 회수가 불가능하다고 생각하는 경우가 많다는 것. 이러한 탓에 세입자가 제대로 대응하지 못하고 쫓겨나기도 하고 심지어 건물주도 인지하지 못해 세입자가 잘못하더라도 법률 적용에 혼란이 생기는 경우가 종종 있습니다.

하지만 환산보증금 초과 임대차라도 예외적으로 적용되는 상임법 조항들이 있습니다.

상임법 조항 중 세입자의 권리금보호 규정은 환산보증금 초과 임대차에서도 보호를 받습니다. 따라서 세입자가 권리금 회수를 희망한다면 건물주가 이를 방해해서는 안 됩니다. 

이 밖에도 세입자의 권리금 회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 행사, 그리고 3기 이상 임대료 연체 시 건물주의 계약 해지권 등은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 

일반 세입자들이 환산보증금 초과 임대차에 속하는 경우는 드물지만, 계약 기간 중 보증금이나 임대료 인상에 따라 자신도 모르게 초과 되는 상황도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.