2022년 부동산시장에는 많은 변화가 찾아온다. 차주단위 DSR 2, 3단계 본격 시행으로 대출이 강화되고 임차인 지원 강화가 이뤄진다. 공동기숙사 신설, 무주택 청년 월세 지원도 추진된다. 

시행 시기별로 보면 1월에는 양도소득세, 상속세 등 세제 정비와 대출 강화가 이뤄진다. 

먼저 차주단위 DSR 2단계가 시행된다. 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다. 제2금융권의 평균DSR 기준은 종전 60%에서 50%로 하향된다. DSR 산정에 카드론도 포함된다.

DSR 계산 시 적용하는 대출만기는 최대만기에서 평균만기로 바뀐다. 신용대출은 DSR 산정 시 5년으로, 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 감소한다.

주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향조정된다. 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%다. 

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 2022년 양도분부터주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 조합원입주권을 양도하는 경우도 다른 주택이나 조합원입주권, 분양권을 보유하지 않아야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다. 실거주를 위해 취득한 주택 양도 시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다. 단 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

공공소규모재건축사업 활성화를 위해 용적률 상향이 이뤄진다. 최대 법적상한용적률의 120%까지 허용되며, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대주택을 건설해 기부채납해야 한다.

주택의 부수토지 범위도 조정된다. 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역에서 ▲1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정 시 ▲단기보유 주택에 대한 양도소득세 세율 적용 시 ▲주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때에 해당하는 주택의 부수토지 범위가 3배로 축소된다. 이 배율을 초과한 토지는 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단한다. 

동거주택 상속공제 대상은 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 같은 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제 받을 수 있는 상속인의 범위가 '직계비속'에서 '직계비속의 배우자'까지 확대된다.

상속세연부연납 기간도 연장된다. 일반 상속세분 최대 연부연납 기간이 최대 5년에서 10년으로 늘어난다. 

무주택 청년 1인 가구의 직접 혜택이 기대되는 '청년 월세 지원 사업'이 내년부터 3년간 시행된다. 독립 거주 무주택 청년 중 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하인 경우 월세 20만원을 1년 동안 지원받을 수 있다. 

임대보증금 보증 제도 개선과 임대사업자 관리가 강화된다. 내년부터 지자체장 직권으로 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 등록 말소할 수 있다. 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3000만원 한도)를 부과한다. 

외국인 임대사업자 등록관리 강화도 이뤄진다. 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인한다. 

오피스텔 시가표준액 기준도 달라진다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 내년부터는 오피스텔을 별도로 분리하여, 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등을 적용한다. 

허가받지 않은 주거용 건물에 대한 과세기준이 강화된다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상인 경우 건축물에 딸린 부속토지를 종합합산과세대상 토지로 간주하는 내용이다. 또 미등제 물건에 대해서도 재산세를 부과한다. 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 단 재산세 과세대상물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

내년부터는 빈집 실태조사가 이뤄진다. 빈집 정비계획 수립도 의무화한다. 이에 따라 시장·군수 등은 5년마다 빈집정비계획 수립과 빈집 실태조사를 실시해야 한다. 빈집정비사업을 시장·군수 등이 시행하는 경우, 빈집정비사업 시행구역, 예정시기, 시행방법 및 사업시행자, 임대주택 공급에 관한 계획 등을 포함해야 한다.

2월에는 상생임대인 양도세 비과세, 투기과열지구 지정요건 변경, 건축물 피난·방화구조 기준 변경 등이 이뤄진다.  

임대인이 신규·갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하면 상생임대인이 된다. 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 비과세 실거주 요건 중 거주기간(2년)을 1년으로 줄여 준다. 이는 한시적 특례로 올해 12월 20일부터 내년 12월 31일 사이에 신규·갱신계약이 체결된 경우만 적용된다. 또 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하 주택이어야 한다. 

2월 11일부터 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건이 대통령령으로 변경된다. 또 공장, 창고 등 건축물의 마감재로 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위도 모든 공장 및 창고로 확대된다. 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조, 시설 기준 등은 한국건설기술연구원의 검토를 통해 전문적인 기술안전성을 갖춰야 한다. 

3월부터는 공동기숙사가 적용된다. 1인 가구 주택 수요에 대비한 정책이다. 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있게 된다. 공동기숙사는 기숙사 개인시설을 지하층에 설치할 수 없고 추락방지 난간 설치나 층간소음방지 등을 위한 건축기준을 준수해야 한다. 최소 20실 이상이어야 하고, 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 1인 개인공간은 최소 10㎡ 이상(화장실 3㎡ 포함)이며 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이어야 한다. 

4월에는 농지법 시행령 일부개정안이 시행된다. 지역상권 상생 및 활성화에 과한 법률도 시행된다.

4월 15일부터 농지법 시행령 일부개정령안이 시행돼 농지원부 작성기준이 농업인에서 필지별 농지로 변경된다. 또 1000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지된다. 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 이뤄진다. 

지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상권법)이 시행된다. 지역상생구역에 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원하고 자율상권구역에 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공된다. 

6월부터는 한국주택금융공사 주택금융 신청이 쉬워진다. 공동 도시개발사업의 공공성 강화도 이뤄진다. 

한국주택금융공사 주택금융 이용자 및 배우자 등에 대해 가족관계 증명, 복지급여 수혜이력 등 자격요건이나 재산상황 등을 확인하기 위해 필요한 자료, 각종 서류를 관계 기관으로부터 전산정보로 직접 제공받도록하고 공공정보시스템을 연계, 사용함으로써 서류제출로 인한 신청자들의 불편을 해소할 예정이다.

또 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 단 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용된다. 

공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.

2분기 중에는 집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회가 가능해진다. 계약갱신이 거절된 임차인이 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정기간 정기적으로 교부하는 형태다.

7월에는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다.

상호금융권의 예대율 산정 시, 조합원과 非(준)조합원의 대출가중치도 다르게 적용된다. 

또 내년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 단지별로 5%를 선정해 완충재 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해진다. 

지역가입자의 건강보험료 산정 시 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외된다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 삼는다. 

이외에도 내년부터 통합공공임대주택 다자녀 기준이 2자녀로 확대된다. 홈네트워크 보안사고 예방과 네트워크망의 안정적 운용을 위한 규정도 마련된다. 홈네트워크 설비를 설치한 후에는 설비의 유지/관리 매뉴얼을 관리주체나 입주자대표회의에 제공해야 한다. 홈네트워크장비는 보안성 확보를 위해 데이터 기밀성, 데이터 무결성, 인증, 접근통제, 전송데이터 보안 등 5가지의 보안요구사항을 충족해야 한다. 

전기차 충전 주차면 5% 의무화도 시행된다. 새 아파트와 전국 모든 노외주자창이 대상이다. 기존 건축물도 공공시설은 내년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 단 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어 예외 적용을 받을 수 있다. 

한편 올해 일몰 예정이었지만 적용기한이 연장된 제도도 있다. 

생애최초 주택 구입 시 취득세 감면은 2023년까지 연장됐다. 소형주택 간주임대료 과세특례 적용기한도 마찬가지다. 청년우대형 주택청약종합저축 가입요건 완화 및 이자소득 비과세 적용기한도 연장됐다. 

상가임대료 인하액에 대한 세액공제 적용기한과 전세반환보증보험 보험료 지원은 내년 6월 30일까지 연장됐다. 

귀농인 농지 취득세 감면, 주택임대사업자 임대주택 지방세 감면, 주택담보노후연금 보증주택의 등록면허세, 재산세 감면은 2024년까지 연장됐다.